מה שלושת המספרים מודדים
NOI ו-FFO מודדים כמה כסף הנכסים מייצרים. רווח נקי מודד גם את כל השאר: שערוכים, מימון, מסים ופריטים חד־פעמיים .
מה כן גרם לה — לא אומת כאן. ניסינו לחלץ את דוח רווח והפסד המלא מהדוח הכספי שלוש פעמים ולא הצלחנו לשחזר את הטבלה בצורה מהימנה. בלי אימות, אין ייחוס.
מה שכן קרה בנכסים
הקניונים צמחו עם תפוסה של ופדיונות שוכרים שעלו . המשרדים ירדו אחרי שהשוכר Meta פינה כ־ מ״ר.
והמגזר שמשנה את ההגדרה
מגה־וואט הוא יחידת המידה של מרכז נתונים, ומרכזי נתונים הם התשתית הפיזית שעליה רץ חישוב בינה מלאכותית. חוזה של שנה בנורווגיה אינו חוזה שכירות של משרד.
זו הסיבה שהניתוח הזה מתויג תחת תשתית AI ולא תחת נדל״ן מניב בלבד. הסקטור נשאר נדל״ן; התזה כבר לא.
מה שנשאר פתוח
הפער בין מיליון NOI שנתי שנחתם, לבין מיליון NOI רבעוני שהמגזר מניב היום, נושא את שני הצדדים. רוב התרומה מגיעה מ־ , וההשקעה בהקמה מתבצעת עכשיו.
בינתיים, מדדי הנדל״ן והבנייה ירדו באוגוסט, והמניה נסחרת מתחת לשיא השנתי.
בעד
- מרכזי הנתונים חתומים על מעל מיליארד שקל בשנה. זהו קצב ה-NOI השנתי מהחוזים החתומים ומהפעילות המניבה, בהפעלה מלאה — יותר מפי שניים מה-NOI שהמגזר הניב ב־2025.
- שני חוזים חדשים נחתמו אחרי תאריך המאזן. 13.6 מגה־וואט בלונדון לשמונה שנים ו־5 מגה־וואט בנורווגיה ל־15 שנה. יחד כ־₪125 מיליון NOI שנתי, רובו מ־2027.
- הקניונים ממשיכים לצמוח. NOI של ₪261 מיליון, עלייה של 9%, עם פדיונות שוכרים שעלו 8.3% ותפוסה של 99%.
- ה-FFO יציב לחלוטין. ₪426 מיליון מול ₪425 מיליון אשתקד. תזרים הפעילות לא נפגע.
- תפוסה גבוהה בכל שלושת התחומים. 99% בקניונים, 96% במשרדים ו־97% בדיור מוגן — למרות עזיבת שוכר משרדים גדול.
נגד
- הרווח הנקי צנח ב־52% והסיבה לא אומתה. מ־₪320 ל־₪155 מיליון. הירידה אינה מוסברת על ידי ה-NOI או ה-FFO, ולא ניתן היה לאמת את הרכבה מהדוח המלא.
- המשרדים איבדו שוכר של 33,000 מ״ר. עזיבת Meta הורידה את ה-NOI במגזר ב־4%, ל־₪230 מיליון.
- מרכזי הנתונים חשופים לשער החליפין. ה-NOI ירד 10% נומינלית ועלה 3% בנטרול מטבע. אותה פעילות, שני מספרים הפוכים.
- רוב התרומה מהחוזים החדשים מגיעה מ־2027. ההסכמים נחתמו, אבל ההכנסה מהם אינה ברבעון הזה ואף לא בשנה הזו.
- נתוני החוב לא אומתו. היקף החוב, מח״מ החוב ועלות החוב הופיעו בערכים סותרים בין מסמכי החברה השונים, ולכן אינם מוצגים כאן.
גילוי והסתייגות. ניתוח פונדמנטלי על מניות הנסחרות בבורסה בתל אביב. דירוג ה־AI הוא מספר מחושב מנתונים פומביים ואינו ייעוץ השקעות המתחשב בצרכיו של אדם מסוים.