מה נמדד בכל שורה
NOI הוא ההכנסה מהנכסים בניכוי הוצאות התפעול שלהם. במילים פשוטות, מה שהנכס מייצר לפני מימון, פחת ומס. FFO הוא הרווח התזרימי מהפעילות השוטפת, בלי שערוכים ובלי רווחי הון.
הרווח הנקי כולל את השערוכים. זה ההבדל היחיד.
במחצית התמונה זהה. NOI מיליון מול מיליון. FFO מיליון מול מיליון. הרווח הנקי ירד ל־ מיליון מול מיליון.
הסעיף שיוצר את הפער
עליית שווי הנדל״ן להשקעה במחצית הסתכמה ב־ מיליון. במחצית המקבילה היא הייתה מיליון. הפער בין השתיים גדול מהירידה ברווח.
הרווח לפני מס ירד מ־ מיליון ל־ מיליון. ירידה של 145 מיליון ₪. השערוך לבדו ירד ב־197 מיליון ₪.
כלומר הפעילות סגרה חלק מהפער. השערוך פתח אותו.
שערוך הוא הערכת שמאי. הוא נכנס לדוח רווח והפסד, והוא אינו תזרים.
הריבית ירדה. הספרים כמעט לא זזו
בנק ישראל הפחית את הריבית ב־01.09.2026 ל־ . זו ההפחתה החמישית בפחות משנה.
שיעור ההיוון המשוקלל — התשואה שהשמאי מניח על הנכס, וככל שהוא נמוך יותר השווי בספרים גבוה יותר — עומד על . בסוף 2025 הוא היה .
ירידה של 15 נקודות בסיס. מול 100 נקודות בסיס של הורדות ריבית.
קצב ה־NOI השנתי בגילום הרבעון הוא מיליון. שווי השוק מיליון, והחוב הפיננסי נטו מיליון. חלוקת הראשון בסכום השניים נותנת 5.14%.
מכפיל ההון
ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות ליום 30.06.2026 הוא מיליון. שווי השוק מיליון. מכפיל ההון 1.50.
ההון עצמו גדל. בסוף 2025 הוא עמד על מיליון.
מכפיל הרווח בעמוד הציטוט הוא . הוא נשען על רווח נגרר. באותו רווח נגרר יושבים שערוכי 2025, שבהם הרווח הנקי הגיע ל־ מיליון.
מה השוק תמחר
מליסרון עלתה מתחילת השנה . מדד ת״א נדל״ן 35 ירד באותה תקופה. בשנה האחרונה המניה עלתה .
ביום הדוח נסגרה המניה ב־ . היום היא סגרה ב־ . עלייה של 6.70% בשלושה שבועות.
הטווח השנתי נע בין ל־ . השער נמצא בשליש העליון שלו.
איפה הצמיחה אמורה להגיע
בקניונים התפוסה . במשרדים ובפארקי ההייטק היא . בכלל התיק .
הייזום הולך דווקא למשרדים. Landmark B מוסיף מ״ר, עם NOI צפוי של מיליון.
ההנהלה מציבה יעד ברור: קצב NOI שנתי של מיליארד ₪ בעוד כשנה. הקצב היום מיליון. הפער כולו תלוי באכלוס.
מה ההנהלה אמרה
יושבת ראש הדירקטוריון ליאורה עופר כתבה שהחברה «ממשיכה ליישם בעקביות את אסטרטגיית הצמיחה שלה ולחזק את שלוש זרועות הפעילות». זו לשון המצגת.
המנכ״ל אופיר שריד אמר משפט חד יותר. על החלטת הממונה על התחרות בעניין קניון הזהב: «ההחלטה מקשה עלינו להמשיך לצמוח בקצבים גבוהים דרך רכישת נכס מוכן».
זו הודאה בכתובת. נתיב הרכישות נחסם. מה שנשאר הוא ייזום — איטי, יקר, ורובו משרדים.
הנתון שסותר
הכותרת מיום הדוח הייתה פדיונות. הם עלו ברבעון. אבל הרבעון המקביל היה רבעון לחימה, וברבעון הראשון של 2026 הפדיונות ירדו . במחצית כולה העלייה היא .
וגם ה־FFO אינו מספר אחד. בגישת ההנהלה הוא מיליון למחצית. בגישת רשות ניירות ערך הוא מיליון. פער של מיליון, 29%, בלי גשר מפורסם בין השניים.
התזה כאן היא שהריבית תרד אל תוך הספרים. היא נשענת על כך שהשמאים יתיישרו. עד עכשיו הם הזיזו 15 נקודות בסיס.
ואם לא יתיישרו, נשאר עסק שצומח כ־5% בשנה, מחלק תשואת דיבידנד של 1.77% בגילום, ונסחר בפרמיה של חצי על ההון החשבונאי.
For
- התפעול עלה בכל שורה. NOI רבעוני ₪412 מיליון מול ₪394 מיליון. FFO ניהולי ₪317 מיליון מול ₪304 מיליון. במחצית: NOI ₪814 מיליון מול ₪790 מיליון.
- הקניונים מלאים. תפוסה 99% בקניונים, 97.8% בכלל התיק. פדיונות השוכרים ברבעון עלו 11% מול הרבעון המקביל.
- החוב זול, ארוך ולא גדל. LTV 40.0%, ירידה של 0.4 נקודה מסוף 2025. חוב ל־CAP 49.8%. ריבית אפקטיבית משוקללת 2.53% ומח״מ 3.41 שנים.
- פער מובנה בין שיעור ההיוון לריבית. שיעור ההיוון בספרים 6.82% בזמן שריבית בנק ישראל עומדת על 3.25% אחרי חמש הפחתות בפחות משנה.
- הדיבידנד עולה בקצב. ₪90 מיליון הוכרזו עם הדוח, ₪180 מיליון מתחילת השנה — 3.77 ₪ למניה. בכל 2025 חולקו ₪360 מיליון.
- ליעד הצמיחה יש כתובת פיזית. קצב NOI שנתי של 1.82 מיליארד ₪ בעוד כשנה, מול 1,648 מיליון ₪ היום. Landmark B מוסיף 48,860 מ״ר ו־₪101 מיליון NOI.
Against
- הרווח הנקי נחתך שליש. ₪289 מיליון מול ₪437 מיליון ברבעון. במחצית ₪554 מיליון מול ₪674 מיליון. השערוך במחצית ירד מ־₪412 מיליון ל־₪215 מיליון.
- היעד נשען על מגדל משרדים אחד. הפער בין 1,648 מיליון ₪ ל־1.82 מיליארד ₪ הוא כ־10%, והוא תלוי באכלוס Landmark B. יעד ה־FFO של 1,570 מיליון ₪ נדחה ל«לאחר השלמת הפרויקטים».
- ההרחבה נבנית בקטגוריה החלשה. תפוסת המשרדים ופארקי ההייטק 96.4% מול 99% בקניונים. NOI המשרדים ברבעון ₪106 מיליון, גידול 2%, מול ₪306 מיליון וגידול 6% בקניונים.
- שני מספרי FFO לאותה מחצית. בגישת ההנהלה ₪615 מיליון, בגישת רשות ניירות ערך ₪477 מיליון. פער של ₪138 מיליון, 29%. הכותרות מצטטות את המספר הניהולי.
- כותרת הפדיונות רחבה מהנתון. ברבעון +11%, אבל מול רבעון שנפגע מלחימה. במחצית +4% בלבד, אחרי רבעון ראשון של −5%. NOI same-property במחצית +3%.
- הורדות הריבית טרם נכנסו לשמאויות. שיעור ההיוון ירד מ־6.97% ל־6.82% — 15 נקודות בסיס מול 100 נקודות בסיס של הורדות ריבית. בצד ההוצאה הריבית האפקטיבית לא זזה כלל.
Sources· 13
- 1Marketנתוני מסחר, הון רשום למסחר, הון עצמי, מכפיל רווח וטווח 52 שבועות — ביזפורטל
- 2Secondaryטופס ת930 — דוח מיידי על המצב הכספי (2026-01-075798) — מליסרון
- 3Secondaryדוח תקופתי ליום 30.06.2026, דוח הדירקטוריון (מתורגם) — מליסרון
- 4Secondaryמצגת שוק ההון ליום 30.06.2026 (עברית, מונגשת) — מליסרון
- 5SecondaryCapital Market Presentation 30.06.2026 (אנגלית) — מליסרון
- 6דיווח מיידי על חלוקת דיבידנד במזומן (2026-01-075806) — מליסרון
- 7Market«מליסרון מסכמת את 2025» — ביזפורטל
- 8«מנכ״ל מליסרון: היינו יכולים להשביח את קניון הזהב» — כלכליסט
- 9Secondary«הפדיונות בקניונים של מליסרון עלו» — גלובס
- 10«מליסרון: ה־NOI עלה ל־412 מיליון שקל» — ביזפורטל
- 11Market«פעם נוספת: בנק ישראל הוריד את הריבית ב־0.25% ל־3.25%» — ביזפורטל
- 12Marketביצועי המניה ומדד ת״א נדל״ן 35 — ביזפורטל, עמודי ביצועים
- 13Marketסגירות יומיות — ביזפורטל, גרף שנתי
Disclosure. Fundamental research on companies listed on the Tel Aviv Stock Exchange. The AI rating is a number computed from public data and is not investment advice tailored to any person.